巴林左旗林东桃花岛片区控制性详细规划

完成单位：内蒙古华地方圆设计研究有限责任公司

1、效果图展示

2、规划背景

规划区位于林东城区北部，以微丘地貌为主，地理条件优越，用地条件充足，并拥有良好的交通区位条件。本次规划应充分认识到规划区所在巴林左旗的发展背景：

2.1独特的地形地貌塑造独特的城市形态

目前，世界上许多城市都进行了低山微丘地区改造和开发建设，国内许多城市也意识到提高低山微丘环境品质对塑造城市品牌、推动产业转型升级和提升市民生活品质的重要性，高品质的低山微丘地区整体改造是城市转型提升的需要，也是城市更新的必然。林东城区空间形态深受低山微丘地形的影响，从而塑造了林东镇独特的城市形态。

2.2深厚的历史文化底蕴成为经济社会发展的新动能

巴林左旗有着深厚的历史文化底蕴，是富河文化、契丹辽文化的发祥地，距今1000多年前，契丹民族在此建立了“草原第一都”，作为辽代的政治、经济、军事、文化中心长达200余年。规划区周边有北塔、小古城、望京阁等历史文化资源，成为巴林左旗打造“契丹辽文化国际旅游目的地”最重要的战略资源，成为经济社会发展的新动能。

2.3县城北跨发展是林东城区未来的必然选择

县城用地发展应避开南部古城遗址保护区，东侧为基本农田保护区，发展方向以向西、向北扩展为主。西部新城区已基本建设完成，因此，对于林东城区发展而言，北跨发展对于巴林左旗发展具有更为重要的现实意义，县城作为城镇化的主阵地之一，对于吸纳农村人口，推动县城发展具有十分重要的意义。而完善的公共服务与环境品质是吸引农民进城的核心要素，未来林东城区建设公共服务设施与提升环境品质的空间主要在北面，因此北面桃花岛片区发展与建设是林东县城跨越发展的必然选择。

2.4经济与县城的快速发展对于城市品质提出更高要求

2021年，在经济下行压力加大和新冠肺炎疫情的多重影响下，巴林左旗地区生产总值年均增长5.2%，固定资产投资年均增长4%，社会消费品零售总额年均增长4.2%，增速均居全市前三。城乡常住居民人均可支配收入年均增长6.6%和10.2%，分别是2017年的1.3倍和1.5倍，始终跑赢经济增长速度。四年累计实施投资500万元以上重点项目636个，带动全社会固定资产投资138.8亿元。经济的快速发展和市民收入的提高对于城市环境品质和市民生活品质的提升提出了更高要求。

同时，随着经济高速发展和快速城市化时期的到来，林东县城未来将出现快速成长，因此，需要对县城的高价值地区进行梳理，桃花岛片区作为巴林左旗具备文化与生态特色的高品质空间，是新时期提升城市品质、塑造品牌的最有价值空间。

2.5多机遇推动桃花岛片区景观与用地建设

皇城路北通工程的顺利实施完成为桃花岛片区交通提供了支撑，桃花岛片区棚户区改造基本完工、北山公园、望京阁公园建设完成，三峡中学、特殊教育及中小学配套设施的建设为城市北跨发展提供动力。桃花岛片区可以以此为契机，吸引相关项目入驻，通过项目的具体落位和实施，实现环境景观建设与县城跨越发展。

3、规划范围

规划范围北至外环路、秋山大街，南至赛罕街、草原路、北新街，西至振兴大街，东至北塔路，总面积208.90公顷。

4、发展理念

基于对桃花岛片区发展机遇、核心资源及发展规律的认识，规划研究提出二大发展理念：

4.1和谐生态之城

桃花岛片区拥有优越的山水资源条件，更应体现国家转型提升的发展路径与要求，把生态环境保护与建设作为桃花岛片区开发建设的首要原则，并在建设开发的过程中应充分尊重自然，形成人与自然和谐共处的良性发展模式。

4.2品质生活之城

随着社会经济的发展，居民对于生活品质的要求越来越高，传统生活方式越来越无法满足市民的需求。从品质生活的内涵来看主要包括以下几个方面：一是高品质的城市环境，包括城市绿化、配套服务、建筑环境等等；二是健康的生活方式，生活与就业相得益彰，能够放松身心，享受生活；三是丰富的城市文化，通过提供多元化的文化场所和文化活动来满足市民精神层面的多重需求。

巴林左旗要提升城市竞争力，增强对企业、人才、资金的吸引力，必须认识到提升整体品质是县城建设的关键。从国内经验看，选择条件优越的地区集中打造一片代表城市高品质形象的新空间成为诸多城市建设的共识。桃花岛片区拥有优越的山水资源和深厚的文化底蕴，现状建设门槛低，是展现巴林左旗城市形象和探索新生活方式的潜力地区，在建设中必须体现高品质的发展理念，坚决杜绝为了土地和GDP，牺牲环境，放弃品质的传统发展方式。

5、综合定位

基于对桃花岛片区外部发展动力和内部核心资源的分析，战略规划提出“区域风潮中心、生态宜居绿岛、水绿交融地标”的功能定位，通过建设现代化、高品质的商业服务及景观中心、餐饮娱乐及景观中心、文化教育中心及商务服务中心，提升桃花岛片区环境品质，构建新意跌出的时尚活动圈，为城区带来富有动感的现代时尚风采，使之成为城区现代潮流的领导者；通过水系、绿带、路网的相互交织形成纵横交错的城市景观带，将外网生态环境引入城区的同时，形成内部灵动空间，是未来桃花岛片区的亮点，也是林东城区未来发展的重要节点。

6、核心功能

6.1生活服务功能

打造商业消费、生活居住及其服务配套等功能，形成林东高品质生活区。

重点建设商业综合体、商业街、批发市场等商业消费设施，文化主题公园等休闲设施，以及满足当地居民的文化、娱乐、休闲等方面需求的多样化主题生活社区，并提供高品质的社区服务设施。

6.2文化教育功能

文化教育依托强大的区域支撑、紧邻县城中心区位优势、独特的人文资源社会资源，以三峡中学、特殊教育学校、蒙古族小学、第五中学为依托，发展文化教育事业，形成综合性多元性的教育体系。

6.3运动休闲功能

运动休闲功能依托区域支撑与良好的山水环境，抓住体育健康产业发展机遇，在秋山大街北建设知青公园、运动场馆等核心服务项目，将桃花岛与北部山体水系景观有机结合，同时积极推动配套旅游地产建设，规划采用分区整体开发方式进行开发建设。

7、规划结构

规划桃花岛片区形成“四区协同、四心提质、四轴串联、多点带动”的空间结构。

“四区协同”是指以餐饮、娱乐、商业住宿形成的商业服务区、以一二类居住用地为主的居住区、以企业总部为主建设的商务服务区、以三峡中心及中小学用地为主形成的文化教育区形成桃花岛的四大片区，与周边居住、学校用地形成协同发展的大区域。

“四心提质”是指通过建设现代化、高品质的商业服务景观中心、餐饮娱乐景观中心、文化教育中心及商务服务中心，提升桃花岛片区环境品质，构建新意跌出的时尚活动圈；

“四轴串联”是指沿秋山大街东西向形成的城市发展主轴；沿赛罕街和北新街东西向形成的城市发展次轴；沿皇城路南北向形成的滨水景观轴以及沿北塔路南北向形成的生态景观轴，通过水系、绿带、路网的相互交织形成纵横交错的城市发展景观带。

“多点带动”是指分布在规划区内的多处文化景观节点。

8、道路交通规划

根据《城市道路交通规划设计规范》、《城市道路设计规范》，本次规划把道路等级划分为主干路、次干路和支路三个等级。

主干路：主要承担基地与其他片区的交通联系功能，红线宽度为40-50米。

次干路：主要满足基地内各功能片区内部之间的交通联系，红线宽度为32米。

支路：是次干路与街坊内部道路的连接线，满足各个街坊或地块的通达交通需求，红线宽度为12-22米。

路网布局不仅要考虑道路网系统的运行效率，保证综合交通对外衔接顺畅，同时还要考虑路网布局对规划区土地开发的影响。对于规划区内部道路，由于地形高差较大，为便于地块土方平整及分割，采取窄街巷、高密网的道路建设方式及改直路为弯路的方式贴合地形，延长道路长度、降低坡度，并通过带状绿地及中心绿地建设相结合，形成富有变化的台地组织，不仅将山体绿地与城区绿化有机的结合起来，还充分借用地形地貌特色，由绿带进行台地梳理，打造山地新城建设地标，考虑到规划区的特性，道路网主框架采用方格网状的布局形式，且路网密度较高。总体上，形成“四横六纵”的主干路网系统。

四横--外环路、秋山大街、北新街、赛罕街。

六纵--振兴大街、延和街、迎宾路、富河街、皇城路、北塔路。

9、慢行交通规划

慢行交通系统主要包括步行和自行车系统。

步行系统：树立行人优先的意识，为行人提供安全舒适的通行环境，提高规划区居民的生活质量；步行系统主要沿规划区公园绿地及各景观节点相互串联，并与北侧山体公园、北山公园、北塔公园等相互连接，打造可娱可赏的高品质步行系统。

自行车系统：自行车交通作为一种绿色的交通方式，其发展符合巴林左旗城市发展特点和要求，规划期内自行车系统结合步行交通与城市道路建设。

慢行交通作为最为节能、环保的交通方式，应成为本地区日常通勤交通的重要方式。

10、绿地与水系系统规划

规划区分不同的绿地类型，针对性地优化布局。防护绿地结合高压走廊布局，并强调与周边区域生态的结合；公园绿地和街头绿地与公共生活空间紧密结合，提升生活品质，提升土地价值，并提升规划区形象。

规划区绿地系统形成“两心、五带、多廊”的布局结构。“两心”为顺应城市地形地势及空间结构发展特点在东西两大居住组团形成的城市景观核心空间；“五带”指沿秋山大街、北新街等道路形成的绿化景观带和沿东西片区居住组团及皇城路形成的三条滨水景观带。“多廊”是指沿城市道路及公园绿地、水体景观等节点构成多条绿化景观廊道。

11、景观风貌设计规划

11.1设计主题

基于规划区的总体功能定位：“区域风潮中心、生态宜居绿岛、水绿交融地标”，形成以城市公园为核心的生态系统、以慢生活为主题的生活方式，建设与生态和谐共生，生活与生产协调发展，最终形成生态优越、服务完善、社会和谐的高品质新城，成为巴林左旗林东镇建设的新亮点，形成独具特色的“宜居新高地、乐游新天地”。

11.2设计结构

本次城市设计抓住核心地区、地标建筑、功能轴线、风貌片区和开放空间五大重点要素，对规划区进行规划控制和空间形象引导。规划区形成“两心、五轴、多节点”的设计结构。

“两心”指依托两大居住组团形成景观核心。“五轴”指沿秋山大街、北新街形成的景观主轴以及沿皇城路与东西凌达居住组团景观水系系统形成的三条滨河景观轴。“多节点”指根据城市功能布局和公园绿地布置形成的多个景观节点。

11.3景观风貌区控制

结合功能结构和风貌塑造，本次城市设计形成二类风貌片区，即品质生活区、综合服务区。二类风貌片区主要从整体风格、建筑高度、建筑体量和建筑色彩等方面进行城市设计控制引导：

（1）品质生活区

1）居住区：以“绿色、宜居、现代”的生活区整体风貌为特色打造居住区，社区内部开放空间应尽量与周边城市滨水空间、公园绿地、街旁绿地等通过步行通道连接，构建连续的开放空间系统。建筑高度由皇城路和北塔路高层区向内部逐渐递落，社区建筑一般宜采用组团式布局，通过建筑组合形成围合形态的居住街区，增强空间归属感。

2）文化教育区：合理布局图书馆、教学楼、办公楼等公共性较强的建筑，并通过广场、绿化、步行路径、公共艺术品等的设置形成开合有度的序列空间，统领校园的整体空间布局，并成为师生交往的重要场所。建筑以多层为主，主要采用现代风格，展现质朴、稳重、大方的建筑性格，鼓励运用地方传统建筑符号。图书馆、教学楼、体育馆等标志性建筑应重点设计，强化可识别性，并与周边环境相协调。建筑色彩以淡雅的中性色为主色调，辅以砖红等暖色调，避免大面积过于突兀的颜色，营造安静祥和的氛围。

（2）综合服务区

1）商业服务区：以商业、酒店功能为主，塑造活力、多元、精致的现代风格。商业建筑以大体量城市综合体为主，建筑密度强调大疏大密，形成强烈的对比关系。建筑基准高度控制在42米以下。建筑色彩以暖色和中性色调为主，如米色、咖色等，新建建筑鼓励体现巴林左旗民居和地方特色的建筑更新、改造方式。

2）商务服务区：以办公、金融商贸功能为主，塑造简洁、大气、具有科技特色的现代形象。采用多层群组式的建筑布局方式，建筑基准高度控制在30米以下。建筑色彩宜采用中性色和浅冷色调，不允许大面积使用高明度色彩。

12、地块控制指标体系

地块控制指标包括用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、建筑后退线、交通出入口方位和禁止开口路段、配建车位及配建环卫设施等指标。

12.1用地性质与兼容性要求

根据用地规划的要求，确定各地块的用地性质和用地面积指标。规划区内土地使用性质分类和分类代号采用《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号）的规定，本规划用地性质一般划分至三级类别。

（1）用地兼容

此外，对建筑面积小于等于总建筑面积10%的用地性质按建筑适建性的相关规定进行控制。规划根据各类用地的兼容要求，设置各类用地的兼容用途，适应市场的变化。用地性质的兼容性由城市规划行政管理部门根据具体条件和规划要求确定。为有利管理，规划用地的兼容性划分为3种类型。其一，通常允许兼容的用地性质，即一般不经特定审批程序即可调整的用地性质；其二，经允许兼容的用地性质，即一般需要特定审批程序方可获得许可调整的用地性质。对于该栏兼容性规定，规划行政主管部门可以基于整体发展需要不予批准；其三，不允许兼容的用地性质，表中明确列入的不兼容用地性质，以及表中没有列出的兼容用地性质，原则上均按照不允许兼容进行规划控制。

对于已经规划确认的有关城市整体建设发展战略需要的重大规划项目、小区级公共服务设施、广场和社会停车场库、市政公用设施的规划用地，如需基于兼容性规定进行规划地块的用地性质调整，应在满足原有服务要求基础上，并经政府有关专业管理部门的允许，对原地块所规划设施另行选址安排，原则上不得随意取消。

对于根据兼容性规定进行了规划性质调整的地块，除非有特殊规定，地块内的开发建设活动均应遵照新调整后用地性质的控制规定。

12.2开发强度

本次规划中的开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等（地面以上总建筑面积）。容积率、建筑密度、建筑高度按上限控制，绿地率、停车位、建筑退线按下限控制。在满足国家和地方有关法律法规和技术规定的基础上，结合本次规划的要求，经与巴林左旗规划行政主管部门讨论，确定规划地块的开发强度指标原则如下：

（1）容积率

地块开发的容积率指标根据《内蒙古自治区城乡规划条例》和《巴林左旗林东镇城市总体规划（2004-2020）（修改版）》中有关规定和地区发展要求，参考国内类似城市经验，在综合考虑用地性质、区位条件、生态环境保护和城市设计要求等因素基础上分类确定。编制区内的地块容积率划分为3个开发强度分区。

（1）低开发强度分区（FAR≤1.0）

根据国家有关建筑规范等要求，规划交通场站用地，富河街东侧文化用地容积率上限为0.5，公用设施营业网点用地、供电用地、幼儿园用地及富河街西厕及文化路两侧教育用地容积率上限控制为0.6，以上用地的容积率低于等于1.0，构成编制区内的低开发强度分区。

（2）中开发强度分区（1.0<FAR≤1.5）

根据国家有关建筑规范等要求，商业用地、娱乐康体用地容积率上限为1.2，商务金融用地的容积率上限控制为1.5；机关团体用地、哈达路西侧文化用地、医院用地的容积率上限控制为1.5；沿延和街、迎宾路、哈达路、草原路东西两侧的居住用地容积率上限控制为1.5。以上用地的容积率介于1.0-1.5之间，构成编制区内的中开发强度分区。

（3）高开发强度分区（1.5<FAR≤2.0）

根据国家有关建筑规范等要求，富河街与规划二路东侧的居住用地容积率上限控制为1.8；用地的容积率上限介于1.5-2.0之间，构成编制区内的高开发强度分区。

（2）建筑密度

建筑密度主要根据国内类似城市经验及项目具体要求确定。

（3）建筑高度

地块建筑高度控制与用地性质和开发强度相关，并应重点考虑城市整体空间形态塑造和自然景观保护等城市设计要求，原则上划分为12米、24米和42米3个高度分区。

（1）12米高度分区

此类高度分区主要为娱乐康体用地和公共交通场站用地，作为高度控制分区最低的一个类型，该类地区设置的主要目的是实现与自然开放空间的有效衔接。

（2）24米高度分区

此类高度控制分区主要为公共管理与公共服务设施用地以及林东特殊教育学校东侧商业服务业设施用地、机关团体用地、文化用地、教育用地、医院用地和部分二类城镇住宅用地，该类高度分区控制在24米以下，主要塑造公共服务节点，构筑和谐有序的空间形态。

（3）42米高度分区

该类高度分区主要为商业用地、商务金融用地以及沿延和街、迎宾路、哈达路、草原路东西两侧的居住用地，构成周边地区向中心区的过渡区域。

（4）绿地率

绿地率根据《城市道路绿化规划与设计规范（CJJ75-97）》和《城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》中有关规定确定，对于其他没有明确指标要求依据的用地性质类型，则根据开发建设经验确定。

12.3配套公共服务设施和市政公用设施

根据各类设施服务半径和各有关专项设施规划要求，在规划地块内配套各类非独立占地的配套公共服务设施和市政公用设施，这些配套设施是编制区适宜城区环境建设的重要保障性因素，确定为强制性控制指标。

对于规划独立占地的各类小区公共服务设施用地，应当严格遵循规划控制要求予以落实建设，确需调整的，应在满足原有服务半径需要并经有关主管部门许可的前提下，就近另行选址设置，不得随意取消或与住宅等其它功能混合开发。

12.4配建停车位

按照国家规范标准，结合具体的城市功能布局，结合综合交通规划，确定不同性质用地的配建停车位标准（具体要求详见表9-4）。对于没有规定的用地类型，根据国内有关城市经验确定配建停车位标准。配建停车位确定为强制性控制指标。

12.5建筑后退及建筑间距

（1）建筑后退控制

沿建筑基地边界和沿城市道路、公路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离必须符合消防、卫生、环保、建筑保护、工程管线、防汛和交通安全等方面及相关专业规范规定的要求。

建筑后退道路红线距离按以下原则执行：

主干路：沿街建筑为高层建筑，建筑后退道路红线15米；沿街建筑为多层建筑，建筑后退道路红线10米。

次干路：沿街建筑为高层建筑，建筑后退道路红线10米；沿街建筑为多层建筑，建筑后退道路红线8米。

支路：沿街建筑为高层建筑，建筑后退道路红线7米；沿街建筑为多层建筑，建筑后退道路红线5米。

建筑退线：地块间退线4米。建筑后退公共绿地等用地的距离具体见《分图图则》。

（2）建筑间距控制

规划地块内的建筑间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求，并满足应符合国家与地方标准中的相关规定。

12.6指导性控制指标

包括居住人口密度、城市设计导引等方面的控制要求，对于编制区今后的高品质建设和适宜环境塑造，都具有重要意义，在规划实施中宜遵照执行，但也可以根据实际建设发展需要进行必要调整，为此确定为指导性控制指标。

其中，居住人口密度按照居住用地和商/住综合用地内的可建设居住建筑面积为基础，采用《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）和《社区生活圈规划技术指南》（2021.06）作为指导依据，每户3.5人的标准进行核定。

13、城市“四线”控制规划

城市四线是指道路红线、城市绿线、城市蓝线和城市黄线。四线规划标定是控制性详细规划的一项重要的强制性规划内容。为规范城市四线的规划标定，依照相关规范、规定及办法，结合规划区规划的实际情况，制定本技术要求。

13.1道路红线控制

道路红线是指城市规划区内依法规划、建设的城市道路两侧边界控制线，包括规划和已建成的城市主、次干路、支路等的道路红线。规划确定道路中心线、红线位置、道路宽度以及交叉口用地范围。

规划区城市主干路控制红线宽度为40-50米；城市次干路控制红线宽度为32米；城市支路控制红线宽度为12-22米。

城市红线控制要求严格控制道路设施用地，红线内土地不得进行与道路功能不相符合的功能使用，并且道路两侧的建筑物及构筑物应根据相关规定退让道路红线。

13.2城市绿线控制

城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

本次规划范围内的绿地为公园绿地和防护绿地，用地面积为29.70公顷，具体范围详见《四线控制规划图》。

城市绿线内的用地不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准为规划进行开发建设。有关部门不得违反规定批准在城市绿线范围内进行建设。因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。近期不进行绿化建设的规划绿化范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《城乡规划法》的规定，予以严格控制。

绿线控制范围内，允许安排与绿地功能相关的设施；严禁与绿化无关的建设活动。

13.3城市蓝线控制

城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限。

本次规划范围内的城市蓝线主要是指皇城路景观河的控制界限，具体范围详见《四线控制规划图》。

城市蓝线一经批准，不得擅自调整，因城市发展和城市布局结构变化等原因，确实需要调整城市蓝线的，应当依法调整城市规划，并相应调整城市蓝线。调整后的城市蓝线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市蓝线应当在报批前进行公示，法律、法规规定不得公开的除外。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。需要临时占用城市蓝线内的用地和水域的，应当报经区人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）同意，并依法办理相关审批手续；临时占用后应当限期恢复。

城市蓝线范围内禁止下列活动：违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内的水域；影响水系安全的爆破、采石、取士：擅自建设各类排污设施；其他对城市水系保护构成破坏的活动。

13.4城市黄线控制

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。

本次规划范围内的城市黄线主要是指公交首末站、机动车停车场、加油加气站等设施用地。规划公交首末站1处，用地面积为0.56公顷；规划机动车停车场2处，用地面积约为1.03公顷；规划加油加气站1处，用地面积约为0.36公顷。

城市黄线一经批准，不得擅自调整，因城市发展和城市布局结构变化等原因，确实需要调整城市黄线的，应当依法调整城市规划，并相应调整城市黄线。调整后的城市黄线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市黄线应当在报批前进行公示，法律、法规规定不得公开的除外；在城市黄线内进黄线进行建设活动，应当贯彻安全、高效、经济的方针，处理好近远期的关系，根据城市发展的实际需要，分期有序实施。

城市黄线范围内禁止下列活动：违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物以及其他设施的建设；违反国家有关技术标准进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有基础设施的行为；其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。